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천안시

분야별정보

도시개발제도 개요

도시개발제도 개요

정의

「도시개발법」에 따라 주거․상업․유통․생태․문화․관광 등의 단일 또는 복합 단지나 시가지를 조성하는 사업

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획사업* 의 하나로서 다양한 기능・용도의 도시를 조성하는 수단으로 활용

    * 도시계획사업 : ① 도시계획시설사업(국토계획법), ②도시개발사업(도시개발법), ③ 정비사업(도시 및 주거환경정비법)

舊 도시계획법의 도시계획사업(수용․사용방식 적용)과 토지구획정리사업법(환지방식 적용)을 통합·보완하여 도시개발법을 제정('00.1.28)

지정권자

시․도지사, 50만 이상 대도시 시장(국토부장관 : 국가사업 등) 100만㎡ 이상 국토부 장관 협의(22. 6. 50만㎡ 이상 개정 시행예정)

사업가능지역

주거․상업․자연녹지 지역(1만㎡이상), 공업지역(3만㎡이상), 비도시지역(30만㎡이상-법정요건 충족시 10만㎡이상 가능) 생산녹지 지역(구역면적 100분의 30 이하-1만㎡이상)

시행자

공공, 민간부문의 다양한 주체가 사업참여 가능

공공

국가ㆍ지자체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사 등

민간

토지소유자, 조합(환지사업에 한정), 수도권 외 지역 이전법인, 주택사업등록자, 토목ㆍ건축공사업 등록자, 리츠 등

시행방식

① 수용․사용방식, ② 환지방식, ③ 혼용방식으로 분류

  • ① (수용․사용방식) 토지를 협의 매수하거나 토지보상법에 따라 수용하여 사업시행 후 조성토지를 용도에 맞게 실수요자에게 공급
  • ② (환지방식) 구역 내 토지의 소유권 등 권리를 유지한 채 사업 시행 이후 새로이 조성된 토지에 종전 토지에 대한 권리를 이전하는 것

    * 평가식(종전토지 종후토지 가치 동일), 평균부담율 50% 미만, 초과시 토지소유자 동의(면적 3분의 2, 소유자수 2분의 1) 필요

  • ③ (혼용방식) 동일한 사업시행자가 수용․사용방식과 환지방식을 혼용하여 시행(“구역분할 혼용방식”과 “구역미분할 혼용방식”으로 구분)

개발사업의 성격에 따라 시행방식을 자유롭게 선택 가능

시행방식별 장·단점
시행방식별 장·단점 - 구분, 수용방식, 환지방식, 혼용방식 정보제공
구분 수용방식 환지방식 혼용방식
장점
  • 공공시설 확보 용이
  • 체계적, 계획적 개발가능
  • 투자비 회수기간 단축
  • 토지소유자 권익보호
  • 시행자의 사업비 부담 감소
  • 기존 주민의 재정착 용이
  • 수용, 환지방식 조합시행 가능
  • 주민 반발 완화 및 참여 가능
  • 개발이익의 일부 분배 가능
단점
  • 토지소유자 반발
  • 사업비 초기 부담 과중
  • 개인재산권 박탈
  • 공공시설 확보 어려움
  • 개발이익의 전면 사유화
  • 투입비회수 장기화, 절차복잡
  • 환지, 수용 구역 분할 어려움
  • 환지, 수용 대상 선정 어려움
  • 사업기간 장기화, 절차 복잡

시행절차

  1. 사업제안
    (시행예정자)
  2. 구역지정·개발계획수립 고시
    (지정권자)
  3. (조합설립)
  4. 시행자 지정
  5. 실시계획(환지계획)인가
  6. 착공
  7. 토지공급·분양(환지처분)
  8. 준공

환지방식의 이해

시행 사례
환지설계 : 평가식
  • 개발전 토지 + 개발이익 = 개발후 토지

    50,000 + & = 50,000 + &

  • 환지사례(성성4구역)
환지설계 - 지목, 편입면적, 권리면적, 환지면적, 부담면적, 부담률(%)
지목 편입면적 권리면적 환지면적 부담면적 부담률(%)
418.0 326.6 380.0
(증 53.4)
91.4 21.87
948.0 766.6 760.0
(감 6.6)
181.4 19.14
692.0 369.2 370.0
(증 0.8)
322.8 46.65
10,280.0 4,326.3 4,272.9
(감 53.4)
5,953.7 57.92
2,225.0 1,063.7 409.5
(감 654.2)
1,161.3 52.19
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최종수정일 :
2022-05-31 14:09